一條捷運、一座經濟特區，新加坡為何把下一階段的成長空間押向新山？

新加坡與新山僅一水之隔，隨著RTS跨境捷運與柔新經濟特區（JS-SEZ）同步推進，兩座城市在交通、產業與生活圈上的連結正進一步加深。

新加坡的成功，正在成為它下一階段成長最大的難題。

不到800平方公里的土地，匯聚了金融中心、跨國企業總部、製造業與近600萬人口，資本與人才持續湧入的另一面，是土地與營運成本不斷墊高；一水之隔的馬來西亞新山，則擁有新加坡日益稀缺的土地、能源與發展空間。過去兩座城市的差異，最直接反映在價格與成本上，如今隨著星馬兩國政府共同推進交通與產業政策，這種差異正逐漸轉化為互補。

從RTS到柔新經濟特區，星馬雙城加速成形

星馬兩地的跨境往來長期受到交通瓶頸限制，每天數十萬人次往返新加坡與新山，大量人流集中於新柔長堤。星馬政府推動的跨境捷運「新柔捷運（RTS Link）」，連接新加坡兀蘭北站與新山武吉查卡站，目前工程已超過九成，目標2027年初載客通車。通車後，單向每小時可運載1萬人次，列車旅程約5至6分鐘，並透過共構通關簡化跨境程序。當跨境移動的時間與不確定性降低，兩座城市的工作與居住半徑，也有機會進一步靠攏。

新柔捷運（RTS Link）連接新加坡兀蘭北站與新山武吉查卡站，未來通車後將縮短兩地跨境移動時間，也進一步拉近新加坡與新山的工作與生活半徑。

交通改變人的移動，兩國政府推動的「柔新經濟特區（JS-SEZ）」，則進一步把企業布局納入雙城發展。特區涵蓋製造業、物流、金融服務、數位經濟等產業，希望結合新加坡的資金、技術、全球網絡與國際企業資源，以及柔佛在土地、能源與發展空間上的條件，形成更緊密的跨境產業分工，也為「新加坡總部、新山營運」提供更多布局可能。

這股變化也開始反映在柔佛的經濟數據。根據馬來西亞統計局（DOSM）2026年7月公布的最新數據，柔佛州2025年GDP成長8.0％，居馬來西亞各州之冠，高於全國5.2％的經濟成長率。DOSM並指出，資料中心產業快速發展，已成為柔佛經濟成長的重要動能之一，帶動服務、製造與營建等相關產業成長。

產業進駐也會改變一座城市的人口與生活需求。隨著企業與投資進入柔佛，新增就業與跨境工作機會，也可能帶來專業人才、外籍主管等不同居住需求。當工作與人口增加，住宅、商業、教育、醫療與休閒等城市機能也將隨之發展，新山房地產的中長期需求，因而逐漸從單純的價格優勢，增加產業與人口的支撐。

麗陽機構主導的麗都濱海大道（Lido Waterfront Boulevard）占地163英畝，以濱海軸線整合住宅、商業、教育、醫療、休閒及度假等城市機能，SKYPARK Kepler即位於整體開發區內。

163英畝濱海開發，麗陽以一座生活圈布局新山

城市擁有發展潛力，真正落到海外置產標的，仍要進一步檢視開發商實力、城市發展軸線、交屋後的物業管理，以及租賃需求從哪裡來。

沿著新山面向新加坡的濱海軸線，由麗陽機構（Tropicana）主導的「麗都濱海大道（Lido Waterfront Boulevard）」，正進行占地163英畝的大型綜合濱海城區開發。成立於1979年的麗陽機構，是馬來西亞證券交易所主板上市開發商，截至2025年底已完成20座城鎮型開發、100個開發項目；從863英畝的Tropicana Aman到88英畝的Tropicana Metropark，累積了大型整體開發經驗。

麗都濱海大道延續這樣的開發經驗，整合醫療、教育、商業、休閒及度假等城市機能，並規劃約2.5公里濱海步道、一站式生活免稅購物區、新濱海公園及文化建築。與一般單一住宅開發不同，麗陽同時是整座濱海城區與SKYPARK Kepler的開發商，意味著住宅並非獨立於周邊環境存在，而是被放進整座城區的長期規劃中。

作為麗都濱海大道首個高端住宅項目，SKYPARK Kepler（新山麗都．海天苑曜華庭）率先將整體城區規劃落到住宅產品，距離RTS武吉查卡站及新山關卡接送點約3.5公里以內，SKYPARK Kepler並引進悅榕集團（Banyan Group），悅榕從單一奢華酒店品牌發展為橫跨酒店、SPA、住宅、餐飲與零售的全球酒店集團，截至資料統計時旗下酒店及度假村已遍及23個國家。

SKYPARK Kepler為麗都濱海大道首個高端住宅項目，由麗陽機構開發並引進悅榕集團（Banyan Group），將住宅置於整體濱海城區規劃之中。

從酒店服務到資產管理，Banyan Living接手海外置產的下一站

對長期不在當地的海外屋主而言，尋找租客、清潔維護到租賃與收益管理，都是跨境持有房產後必須處理的環節。SKYPARK Kepler引進悅榕集團旗下Banyan Living，將酒店集團累積的品牌標準、租賃行銷與收益管理經驗帶入住宅，並與物業管理單位協作，提供短租與長租的管理選擇。

屋主可選擇「投資選項（Investment Option）」，將物業交由Banyan Living透過自有平台、全球通路及大型線上旅遊平台（OTA）進行租賃行銷，並運用收益管理機制依市場供需、房型與物件條件調整租賃策略。出租收益不採共同收益池，而是以個別單位計算，屋主亦可透過Owner Portal查看入住日期、收入及可自住日期。

對海外屋主而言，這套機制解決的是「買了之後誰來管」的問題。從訂房、租賃到收益資訊，都已有一套在地運作機制，降低屋主跨境持有房產時必須自行處理的管理門檻。

跨海新格局，星馬「同城化」下的關鍵布局時刻

從柔新經濟特區到RTS，新加坡與新山之間的關係，正從每天數十萬人的跨境往來，逐步延伸到產業與城市機能的分工。政策提供企業布局的誘因，交通降低人口移動的門檻，隨之而來的工作與居住需求，也成為新山下一階段城市發展的重要基礎。

對海外置產者而言，城市的發展潛力只是第一層判斷，真正落到一項房產，還包括開發商能否完成長期規劃、區域能否承接新增人口，以及交屋後是否有成熟的管理與出租機制。從麗陽機構主導的麗都濱海大道、SKYPARK Kepler，到悅榕集團與Banyan Living參與後續服務與管理，這個案子的投資條件，正落在新山從價格優勢走向政策、產業、人口與城市機能共同支撐的轉折上。

SKYPARK Kepler｜新山麗都．海天苑曜華庭 https://www.tropicanacorp.com.my/cn/collection-detail-2/101/skypark-kepler